針對部分爆雷房地產企業(yè)的“拆雷”工作已在進行中。

近日，第一財經記者獲悉，央行、銀保監(jiān)會聯合對金融機構發(fā)布《關于做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》（下稱《通知》），要求銀行業(yè)金融機構要按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產項目并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質房地產企業(yè)并購出現經營風險的房地產企業(yè)優(yōu)質項目。

同時，央行、國資委、銀保監(jiān)會也相繼召開座談會，鼓勵優(yōu)質民營房地產企業(yè)以及國有房地產企業(yè)，并購出現風險的大型房地產企業(yè)的優(yōu)質項目，支持銀行滿足房地產企業(yè)合理融資需求，對出現風險的大型房地產企業(yè)，不盲目抽貸斷貸，打消房企和金融機構的一些疑慮，促進房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

雖然因優(yōu)質項目難尋、對未來房地產市場看淡、“三道紅線”等因素，今年下半年大宗收并購案例罕見，但隨著政策的鋪開，融資環(huán)境改善將是房企開展項目并購的直接動力源。

預計隨著融資環(huán)境逐步回暖，接下來房地產行業(yè)將會迎來一波項目并購潮。市場分析人士認為，監(jiān)管此舉意在緩解出險房企流動性壓力，未來隨著政策多維度發(fā)力，優(yōu)質房企優(yōu)勢有望進一步擴大。

盤活出險房企資產

在當下的房地產行業(yè)，并購也許是速效藥，是激活企業(yè)和盤活資產的重要途徑。

12月20日，據市場消息，融創(chuàng)中國近日成功出售上海虹橋商務區(qū)寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等三個項目，預計交易總價在26.8億元。近兩個月來，融創(chuàng)通過項目處置、資本運作等方式，回籠資金規(guī)模超過200億元。

“過去，房地產企業(yè)也會出現一些經營困難，國內每年都有大量的中小房企倒閉，但這些房企的退出并不會對市場產生影響，其中一個重要的風險化解手段就是并購，由別的大型企業(yè)收購或者把項目買去。目前，一些相對比較大的房地產企業(yè)出現了風險事件，做好相關風險化解工作，并購也是一個很重要的手段。”第一財經從接近監(jiān)管人士處了解到。

此次《通知》內容主要涉及六個方面，即穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務、提高并購服務效率、做好風險管理、建立報告制度和宣傳機制。

值得注意的是，與此前幾輪房地產行業(yè)并購重組交易標的多以股權為主有所不同，《通知》此次明確，重點支持優(yōu)質房地產企業(yè)兼并收購出險和困難房地產企業(yè)的優(yōu)質項目，而非企業(yè)本身。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，并購的目的是為了化解困難房企的項目，包括有可能會出現爛尾的住房項目等，與收購企業(yè)股權等沒有關系，是經營的范疇。

平安證券研報指出，《通知》意在加快協助出險房企完成項目轉讓，緩解出險房企流動性壓力。從收購對象及收購主體來看，《通知》強調收購對象是出現風險和經營困難的大型房地產企業(yè)的優(yōu)質項目，收購主體自身條件也要好。

從收購主體來看，第一財經記者從業(yè)內了解到，前一段時間由于市場形勢變化，房地產行業(yè)面臨一定的流動性短缺?；诖耍恍┓科髶膶洜I困難的房企承債式收并購，可能會影響收并購方自身的負債指標。

上述接近監(jiān)管人士也表示，此次《通知》兼并收購的主體要自身條件較好，否則也會拖累參與并購的房地產企業(yè)本身。

下半年來收并購降溫

雖然目前監(jiān)管層正在推動房地產企業(yè)風險處置，在政策上給了支持，但在現實層面，今年下半年以來，被風險房企擺上貨架的各類項目，大部分都遭受“冷遇”，即便打折出讓，感興趣者也極少。

大型民營企業(yè)、央企和國企被鼓勵出來以市場化方式收購項目，但是有央企人士表示：“央企國企也沒有‘余糧’了。”

比如，央企華僑城也將旗下項目擺上貨架。“今年下半年能拿錢出來買地的企業(yè)很少。招商、保利、華潤也都沒拿很多地塊了。即便資金沒有問題，‘三道紅線’還在束縛著大家，因收并購項目而帶來的被動負債，會不會計入‘三道紅線’，仍然是關鍵。”上述央企人士稱。

大型民營房地產企業(yè)也都面臨各自問題。今年數度出手收購風險房企的碧桂園服務，近期也宣布未來6個月不會進行重大資產收購交易了。

因為受到物管企業(yè)的業(yè)務動態(tài)及外部行業(yè)環(huán)境的影響，碧桂園服務股價出現較大波動，因此一周前碧桂園服務發(fā)布公告稱，6個月內碧桂園服務及其附屬公司，以及關聯方碧桂園集團，預計不會發(fā)生對價超過2億元（無論個別或合并）的重大資產出售或收購交易。

即便部分企業(yè)有余力、有資金額度，也對二手項目缺乏興趣。其中的關鍵在于大家對明年的房地產市場不夠樂觀。一家房企人士也表示，市場明年會不會好，還不好說。目前來看，房地產長期看漲的趨勢已經改變。

此外，被出險房地產公司擺上貨架的項目，在有余力收購的公司眼里，并沒有那么優(yōu)質。“好的項目早就被他們各自處理了，剩下的項目都不優(yōu)質，有復雜的融資結構，出險企業(yè)的負債率都很高。更何況，我們有更好的選擇，一手地塊都很干凈，在公開市場很容易獲取，今年地方政府都積極邀請我們去拿地。”一位央企人士表示。

上述人士稱，據他觀察，市面上打折較多的項目，基本上有各種各樣的問題，真正優(yōu)質的資產依然叫價比較高，即便是爆雷房企也不愿賤賣處理。

一家正在叫賣資產的企業(yè)人士向記者印證了這種情況：“我們確實在堅決處置項目，商辦、酒店、住宅等都有叫賣，但是不可能在價格上折讓太多，我們還沒到山窮水盡的程度。”

此外，買賣雙方的價格預期還處在博弈階段。對于買家來說，現在它們不急于出手。“假設評估是100塊，等降到40塊，我才會買。”一家房企人士稱。

融資環(huán)境回暖促行業(yè)良性循環(huán)

當然，除了對項目資質、價格條件等方面的考量，融資環(huán)境改善是房企開展項目并購的直接動力源。

此次《通知》在加大債券融資支持力度方面明確了導向，即支持優(yōu)質房地產企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具，募集資金用于重點房地產企業(yè)風險處置項目的兼并收購。一方面，人民銀行鼓勵銀行業(yè)金融機構積極為并購企業(yè)發(fā)行債務融資工具提供服務，提高發(fā)行效率；另一方面，也鼓勵金融機構投資并購債券和并購票據等債務融資工具。

在提高并購服務效率方面，《通知》要求，加快重點房地產企業(yè)項目并購貸款的審批流程，提升全流程服務效率。對于風險可控的項目，可以提前啟動盡職調查和信貸審查。推動地方政府優(yōu)化被收購房地產項目預售資金管理，加快權證辦理等支持措施，為并購融資營造良好環(huán)境。

此外，四季度以來，金融部門多次發(fā)聲“滿足合理的住房信貸需求”、“促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

第一財經記者獲悉，近期兩場關于房地產融資的重要會議相繼召開，向市場傳遞金融部門維護房地產行業(yè)良性循環(huán)的信號。

近日，央行、國資委召開房地產企業(yè)座談會，參會機構主要為優(yōu)質的大型民營房地產企業(yè)以及國有房地產企業(yè)，鼓勵優(yōu)質企業(yè)按照市場化原則并購出現風險的大型房地產企業(yè)的優(yōu)質項目。

此外，央行、銀保監(jiān)會也于近期召集部分銀行業(yè)金融機構進行座談，希望銀行業(yè)金融機構能夠積極推進并提供并購貸款，對出現風險的大型房地產企業(yè)不要盲目抽貸斷貸。

平安證券認為，隨著相關政策落地，除盤活出險房企流動性外，優(yōu)質民企、央國企有望借助政策東風擴大優(yōu)勢。同時，政策在項目選擇、融資支持、風險管理等方面的支持，亦有望幫助受讓房企控制并購風險。

紅塔證券研究所所長、首席經濟學家李奇霖分析，過去幾年，整個房企資金鏈條高度依賴房地產預售產生的現金流，這是維持規(guī)模擴張、存量債務償還的重要基礎和前提條件，但這一模式在2021年房地產調控下發(fā)生了一些變化，一是“三道紅線”收緊了房企杠桿擴張上限，二是房價上漲預期不再，三是信用風險壓力加大，購房者和房企之間信任關系被打破，這讓預售回款難度進一步加劇。于是，整個房地產業(yè)鏈條在一定程度上陷入一種“惡性循環(huán)”。

李奇霖認為，把房地產行業(yè)的“惡性循環(huán)”變成“良性循環(huán)”，其中一個辦法就是對于有風險出清壓力的房企，鼓勵龍頭優(yōu)質房企去收購低價拋售的資產，這些龍頭優(yōu)質房企本身可以從金融機構獲得穩(wěn)健溢價，融資成本低，這都有助于促進行業(yè)良性循環(huán)和風險市場化出清。

標簽： 房地產 項目并購 風險出清 融資環(huán)境